지방 미분양 3000채 LH가 매입! 부동산 시장 영향은?

 

LH의 지방 미분양 아파트 매입, 시장에 미치는 영향은?

1. 악성 미분양 증가와 정부의 대응
최근 국내 부동산 시장에서 '준공 후 미분양' 문제가 심각하게 대두되고 있습니다. 2023년 말 기준으로 전국의 준공 후 미분양 주택이 약 2만 1480채에 달하며, 이 중 37.2%인 8000채가 지방에 집중되어 있는 실정입니다.

미분양 아파트 문제가 장기화되면 건설사의 재정 악화는 물론 지역 경기 침체, 슬럼화 등 다양한 부작용이 발생할 수 있습니다. 이에 정부는 LH(한국토지주택공사)를 통해 지방의 악성 미분양 아파트 3000채를 직접 매입하는 정책을 내놓았습니다. 이는 2008~2010년 금융위기 이후 약 15년 만에 다시 시행되는 미분양 매입 정책입니다.

이번 정책은 부동산 시장 안정화를 목표로 하고 있지만, 실제 효과에 대해서는 다양한 의견이 존재합니다. 이 글에서는 LH의 미분양 매입 정책의 핵심 내용과 시장에 미치는 영향을 자세히 살펴보겠습니다.

 

출처: YTN

 

2. LH의 지방 미분양 매입 정책: 주요 내용
📌 정부 발표 핵심 내용
- LH가 지방 준공 후 미분양 아파트 3000채 매입
- 매입 대상: 전용 85㎡ 이하 아파트
- 매입 방식: 분양가보다 낮은 가격에 매입 후 전세로 공급
- 전세 가격: 시중 전세가의 90% 수준 ('든든전세' 형태)
- 세입자 옵션: 6년 후 분양 여부 결정 가능
- 매입형 등록임대 재도입
- 기존 비(非)아파트 대상 매입형 등록임대를 지방 미분양 아파트로 확대
- 10년 장기임대 시 양도세, 종합부동산세 등 세제 혜택 제공
- 등록 가능 주택 기준을 3억 원에서 6억 원으로 상향
- 디딤돌 대출 우대금리 신설
- 지방 준공 후 미분양 아파트 구입 시 주택담보대출 금리 인하 지원
- 철도 지하화 및 지역 개발 사업 병행 추진
- 부산, 대전, 안산 등 일부 지역에서 철도 지하화 사업 조기 추진
- 그린벨트 해제 기준 완화로 산업·물류단지 개발 활성화

3. 미분양 매입 정책이 시장에 미치는 영향
1) 단기적 효과: 미분양 해소 및 건설사 유동성 확보
LH의 직접 매입 정책은 지방 건설사들의 유동성 확보에 도움이 될 것으로 예상됩니다. 건설사들은 팔리지 않던 준공 후 아파트를 LH에 매각함으로써 자금 회전율을 높이고 신규 분양을 위한 여력을 확보할 수 있을 것입니다.

또한, 미분양 매입으로 인해 일부 지역의 전세 공급 물량이 늘어나면서 전세난 완화 효과도 기대할 수 있습니다.

2) 장기적 효과: 부동산 시장 안정화 vs. 시장 왜곡 가능성
그러나 정부 개입이 장기화될 경우, 민간 시장의 자율 조정 기능을 저해할 위험성도 있습니다.

- 건설사들이 미분양 해결을 위해 가격 인하 대신 LH 매각을 선호하면 시장 내 가격 조정이 지연될 수 있음
- LH가 낮은 가격으로 매입할 경우, 기존 분양자와의 형평성 문제가 발생할 수 있음
- 향후 LH의 운영 부담 증가로 추가적인 세금 부담으로 이어질 가능성

이런 점에서 LH의 개입이 일시적 조치인지, 장기적 대책으로 자리 잡을 것인지가 중요한 관건입니다.

4. 전문가 의견 및 정책 평가
🔹 긍정적인 평가
✅ 건설사 유동성 확보: 장기 미분양으로 인한 건설사들의 도산 위험을 완화하는 역할 기대
✅ 전세 시장 안정화: '든든전세' 공급 증가로 지방 전세난 완화 가능성
✅ 지역 경기 활성화: 철도 지하화, 산업단지 개발 등과 연계해 지역 경제 성장에 기여할 잠재력

🔻 부정적인 평가
❌ 시장 왜곡 가능성: 민간이 해결해야 할 미분양 문제를 공공이 떠안으면서 가격 조정 지연 우려
❌ 기존 분양자와의 형평성 문제: LH가 분양가보다 낮은 가격으로 매입 시 기존 분양자들의 상대적 손해 발생 가능
❌ 실질적 효과 제한: 3000채 매입은 전체 준공 후 미분양(2만 1480채)의 약 14%에 불과해 근본적인 미분양 해소 대책으로는 한계

5. 결론 및 대응 전략
LH의 지방 미분양 매입 정책은 단기적으로 건설사들의 자금난 해소와 전세시장 안정화에 기여할 것으로 보입니다.