부산 아파트 전세가율 분석 | 2025년 시장 전망 및 주요 구별 리딩 아파트 영향

 

 

2025년 부산 아파트 전세가율 64.6% 기록했습니다.

여기서는 해운대·수영구·동래구 등 주요 지역 전세시장분석 및

리딩아파트가 매매가격에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.

 

부산 전세가율 상승과 부동산 시장 변화

 

2025년 1월 기준 부산 아파트 전세가율은 64.6%로 15개월 연속 상승세를 기록했습니다.

이는 전국 평균(68.0%)에 근접한 수치로, 특히 해운대구·수영구·동래구(해수동) 지역에서 상승세가 두드러졌습니다.

전세가율 상승의 주요 요인은 다음과 같습니다.

• 신축 아파트 입주 감소 (2025년 예상 공급량 1만 가구 미만)
• 해수동 지역 주거 수요 증가 (우수한 교육 환경과 인프라)
• 금융 규제 강화로 매매시장 위축

특히 수영구 남천동 '코오롱하늘채골든비치'는 2024년 9월 기준 매매가격이 53% 급등한 반면

전세가는 2.5% 하락하며 지역별 격차가 발생하고 있습니다.

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부산 주요 5개 구별 전세가율 및 리딩아파트 분석

 

해운대구 | 초고층 아파트 전세 프리미엄

• '시그니엘 부산' (중동): 186㎡ 전세 15억 원 (평당 2,661만 원)
• 해변 조망권 및 초고급 브랜드 영향으로 프리미엄 형성
• 2025년 1월 기준 전세가율 53.2% (부산 평균 대비 낮음)

수영구 | 매매가 급등 vs. 전세가율 하락

• '부산더샵센텀포레': 84㎡ 매매가 8.55억, 전세가 3.9억
• 전세가율 45.6% → 4년 전(2020년) 대비 14.2%p 하락
• 전세가격 안정화로 갭투자 기회 감소

동래구 | 학군 수요로 안정적 성장

• '쌍용 더플래티넘 사직 아시아드': 84.59㎡ 전세가율 53.6%
• 2025년 3월 '동래 반도유보라' 신규 분양(400 가구 예정)

부산진구 | 신규 단지 중심의 가격 재편

• '가야센트레빌': 84.98㎡ 전세 4.5억 (평당 1,747만 원)
• 신축 vs. 구축 아파트 간 가격 격차 79.7%까지 확대

남구 | 해안가 고급 단지의 가치 상승

• '대연비치': 114.68㎡ 전세 8.5억 (평당 2,445만 원)
• 인근 '대연힐스테이트푸르지오'(109.7㎡) 대비 평당가 189만 원 차이

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전세가율 상승이 매매시장에 미치는 영향

1️⃣ 전세-매매 가격 연동성 강화

• 수영구처럼 전세가율이 낮은 지역에서는 매매가격이 급등해도 전세시장으로 수요가 이전되지 않음
• 2025년 1월 기준 전국 평균 전세가율(68.0%)과 부산(64.6%) 간 3.4% p 격차

2️⃣ 신규 분양 시장과의 상호작용

• 2025년 상반기 분양 예정 단지 '동래 반도유보라', '한화포레나 부산 당리', '르엘 리버파크 센텀'
• 예상 분양가: 84㎡ 기준 9.2억 원 (기존 단지 전세가 대비 80.4% 높음)

3️⃣ 월세 시장으로의 이동 가속화

• 전세가율 상승으로 인해 월세 선호 증가 전망
• 2025년 하반기 예상 전세가율 65.1%

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 | 2025년 부산 전세시장 전망

부산 아파트 전세가율 상승은 신축 단지 공급 부족, 지역별 투자 수요 차이, 금융 규제 영향 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.

특히 해운대구와 남구의 초고층 고급 단지는 매매-전세 프리미엄을 형성하며 지속적으로 가격을 견인할 가능성이 큰데요.  반면, 수영구 및 부산진구의 구축 아파트는 매매가 상승 대비 전세가율이 하락하는 시장 불균형 현상이 나타나고 있습니다.

 2025년 부산 부동산 시장 전망

• 전세가율 지속 상승 (65.1%) → 월세 수요 확대
• 신규 분양가 vs. 기존 단지 전세가 격차 증가
• 해수동 지역 중심으로 전세-매매 가격 연동성 강화

 

 

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