2025년 지방세법 시행령 개정으로 비수도권 지역의 공시가격 2억 원 이하 주택에 대한
파격적인 혜택이 시행되고 있습니다.
이번 개정은 지방 부동산 시장 활성화를 위한 정부의 핵심 정책으로,
다주택 투자자와 실거주 이전을 고려하는 분들에게 큰 기회가 될 것으로 예상됩니다.
목차
2025년 개정 내용 핵심 요약
지방세법 시행령 개정 배경
2025년 4월 22일 국무회의에서 통과된 지방세법 시행령 개정안은 비수도권 지역의 부동산 거래 활성화를 목적으로 합니다. 이번 개정의 가장 큰 변화는 저가주택 기준을 기존 1억 원에서 2억 원으로 상향 조정한 것입니다.
개정 전후 비교표
항목 개정 전 (2024년 12월 31일까지) 개정 후 (2025년 1월 2일부터)
| 저가주택 기준 | 공시가격 1억원 이하 | 공시가격 2억원 이하 |
| 취득세율 | 주택수에 따라 차등 (1%~12%) | 일률적 1% 적용 |
| 주택수 산정 | 보유 주택수에 포함 | 보유 주택수에서 제외 |
| 적용 지역 | 비수도권 | 비수도권 (변동 없음) |
취득세 1% 고정 적용 혜택
다주택자 중과세 배제 효과
기존에는 2 주택 이상 보유 시 취득세가 다음과 같이 적용되었습니다:
- 2 주택: 8%
- 3 주택 이상: 12%
하지만 2억 원 이하 비수도권 주택을 구매할 경우, 보유 주택수와 관계없이 취득세 1%만 적용됩니다.
취득세 절약 효과 계산
예시: 공시가격 1억 8천만 원 주택 구매 시
- 기존 3주택자: 1억 8천만 원 × 12% = 2,160만 원
- 개정 후: 1억 8천만 원 × 1% = 180만 원
- 절약액: 1,980만 원
소급 적용 규정
2025년 1월 2일 이후 잔금을 지급한 거래라면, 계약일이 2024년이더라도 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 이미 계약을 체결한 구매자들에게 예상치 못한 혜택을 제공합니다.
주택수 제외 규정의 의미
보유 주택수 계산에서 완전 제외
이번 개정의 가장 혁신적인 부분은 2억 원 이하 비수도권 주택을 보유 주택수에서 아예 제외한다는 점입니다. 이는 향후 추가 부동산 투자나 거주지 이전 시 다음과 같은 이점을 제공합니다:
- 추가 주택 구매 시 취득세 중과 회피
- 양도소득세 일시적 2 주택 특례 적용 가능성
- 종합부동산세 다주택 중과 기준 완화
중요한 제한사항
2025년 1월 1일 이전에 이미 보유하고 있던 1억 원 초과 ~ 2억 원 이하 지방 주택은 여전히 주택수에 포함됩니다. 오직 2025년 1월 2일 이후 새로 취득한 주택만 제외 대상입니다.
적용 요건 및 조건
지역적 요건
적용 지역: 수도권정비계획법상 수도권을 제외한 모든 지역
- 제외 지역: 서울특별시, 인천광역시, 경기도
- 적용 지역: 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종 등 모든 광역시 및 도 지역
가격 기준
공시가격 2억원 이하 (실거래가나 매매가격이 아닌 공시가격 기준)
공시가격 확인 방법:
- 국토교통부 '부동산공시가격알리미' 웹사이트 접속
- 해당 주택의 주소 입력
- 최신 공시가격 확인
취득 방법 및 주체
유상 취득만 해당:
- 매매, 분양, 경매, 공매
- 증여, 상속은 별도 규정 적용
주체별 적용 범위:
- 개인: 취득세 1% + 주택수 제외 모두 적용
- 법인: 취득세 1%만 적용, 주택수 제외는 미적용
실제 적용 사례 분석
사례 1: 서울 거주 3 주택자의 지방 투자
상황:
- 서울 거주, 3주택 보유
- 2025년 3월 전남 목포시 공시가격 1억 5천만 원 아파트 구매
혜택:
- 취득세: 150만 원 (1억 5천만 원 × 1%)
- 기존 대비 절약: 1,650만 원 (12% 적용 시 1,800만 원 - 150만 원)
- 향후 추가 주택 구매 시 3 주택이 아닌 2 주택으로 계산
사례 2: 1 주택자의 지방 이주
상황:
- 수도권 1주택 보유
- 2025년 5월 대구광역시 공시가격 1억 9천만 원 주택 구매
- 기존 수도권 주택 보유 지속
혜택:
- 취득세: 190만 원 (1억 9천만 원 × 1%)
- 일시적 2 주택 상태이지만, 대구 주택은 주택수에서 제외
- 향후 수도권 주택 양도 시 1세대 1 주택 비과세 혜택 유지 가능성
사례 3: 법인의 지방 부동산 투자
상황:
- 부동산 임대업 법인
- 2025년 6월 충청남도 천안시 공시가격 2억 원 오피스텔 구매
혜택:
- 취득세: 200만 원 (2억 원 × 1%)
- 주택수 제외는 개인에게만 적용되므로 해당 없음
자주 묻는 질문
Q1. 수도권 2억원 이하 주택도 혜택을 받을 수 있나요?
A: 아니요. 이번 개정은 비수도권 지역에만 적용됩니다. 수도권 지역은 기존 1억 원 이하 기준이 그대로 유지됩니다.
Q2. 전세가 있는 주택도 혜택 대상인가요?
A: 네, 가능합니다. 다만 공시가격이 2억 원 이하여야 하며, 전세보증금 규모나 임차인 존재 여부는 취득세 혜택과 무관합니다. 단, 임대차보호법 등 별도 법적 검토는 필요합니다.
Q3. 양도소득세에도 같은 기준이 적용되나요?
A: 현재는 취득세 규정만 개정되었습니다. 양도소득세나 종합부동산세의 주택수 계산은 별도 법령을 따르므로, 개별 상황에 대해서는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
Q4. 공시가격이 2억 원을 초과하면 어떻게 되나요?
A: 공시가격이 2억 원을 1원이라도 초과하면 혜택 대상에서 제외됩니다. 예를 들어 공시가격이 2억 100만원인 경우, 기존 취득세율이 그대로 적용됩니다.
Q5. 향후 공시가격이 올라서 2억원을 넘으면 어떻게 되나요?
A: 취득 당시 공시가격이 2억원 이하였다면, 향후 공시가격 상승과 관계없이 혜택이 유지됩니다. 취득 시점의 공시가격이 기준입니다.
주의사항 및 활용 전략
투자 전 반드시 확인해야 할 사항
- 정확한 공시가격 확인: 국토교통부 공식 사이트에서 최신 공시가격 조회
- 지역 확인: 수도권 여부 정확한 구분 (경기도 일부 지역 주의)
- 취득일 확인: 계약일이 아닌 잔금 지급일(소유권 이전일) 기준
- 다른 세목과의 관계: 양도소득세, 종합부동산세 등 별도 규정 확인
효과적인 활용 전략
다주택 투자자의 경우:
- 기존 고가 주택 매각 후 2억원 이하 지방 주택으로 분산 투자
- 임대수익률이 높은 지방 중소도시 타겟팅
- 향후 개발 계획이 있는 지역 우선 검토
실거주 이전 계획자의 경우:
- 은퇴 후 지방 이주 시 취득세 부담 최소화
- 자녀 교육이나 직장 문제로 일시적 2 주택 필요시 활용
- 수도권 주택 처분 전 임시 거주지 확보
리스크 관리 방안
- 유동성 리스크: 지방 부동산의 매각 어려움 고려
- 정책 변동 리스크: 향후 정책 변경 가능성 모니터링
- 지역별 부동산 시장분석: 개별 지역의 공급과 수요 현황 파악
결론
2025년 시행된 2억 원 이하 주택의 주택수 제외 규정은 지방 부동산 시장에 새로운 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 취득세 1% 고정 적용과 보유 주택수 제외라는 이중 혜택은 다주택 투자자들에게는 세제 부담 완화를, 실거주 이전을 고려하는 일반인들에게는 새로운 기회를 제공합니다.
다만, 이러한 혜택을 최대한 활용하기 위해서는 정확한 법령 이해와 개별 상황에 맞는 전략 수립이 필요합니다. 특히 다른 세목과의 연관성을 고려한 종합적인 세무 계획을 세우는 것이 중요하며, 필요시 세무 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.
본 글은 2025년 6월 기준 법령을 바탕으로 작성되었으며, 개별 사안에 대해서는 반드시 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.