등기부 등본 보는 법- 전세 계약시 필수 확인사항

 

부동산 거래를 할 때 가장 기본적으로 확인하는 서류가 등기부 등본입니다. 

매도자의 현재 소유확인과 근저당현황을 살펴보기 위해 부동산에서 계약당일 발급받아 확인시켜 줍니다. 

하지만 막상 서류를 보면 무엇을 봐야 할지 몰라서 공인중개사님의 설명을 그냥 듣고 있는 경우가 많은데요.

오늘은 등기부등본에서 어떤 것을 체크해봐야 하고 얻어야 할 정보는 무엇인지 알아보겠습니다.

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등기부 등본 보는 법

표제부

건물 주소와 건물명, 구조와 면적등 건물 내역이 기재되어 있습니다. 

▷주소 및 전유부문 면적등이 임대차 계약서 상과 일치하는지를 확인하세요

용도와 대지권

▷건축물 용도가 주거용이 아닐 경우에는 전세자금 대출이 어렵습니다.

▷대지권이 없으면 주택가치가 하락하며, 대지권에 별도 등기가 있으면 '토지 등기부등본'을 확인해 보아야 합니다.

 

갑구(소유권)

언제 등기가 되었는지, 소유자가 어떻게 변화되어 있는지가 기재되어 있습니다. 

▷표 가장 아래 적힌 소유자 명의와 매도인 명의가 일치하는지 확인합니다.

※압류, 가압류, 강제 경매 개시결정, 신탁 등 소유권 제한 조건이 있는 경우에는 계약하지 않는 것을 추천합니다.

신탁의 경우 임대인이 자금 대출을 위해 신탁회사에 건물 소유권을 이전하면 임대인에게는 임대 권한이 없습니다. 신탁회사에 동의를 구하고 임대계약을 해야 하며, 신탁회사가 임대차 계약에 동의했어도 강제 집행이 이뤄지는 경우에는 순위에서 밀리게 되므로 보증금에 대한 우선 집행에 대한 특약이 있는지 살펴보아야 합니다. 

 

을구(권리관계)

해당 건물에 얽혀 있는 권리와 채무 정보가 기재되어 있습니다. 

▷집을 담보로 대출을 한 경우 저당권 기록이 남습니다. 임대인이 빚을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가게 되는데, 은행 근저당권 설정시일이 나의 전세계약일보다 앞서면 은행이 우선 채권자가 됩니다.

채권최고액은 빌린 돈의 120%를 설정하게 되는데, 채권최고액과 전세보증금의 합이 주택 시세의 80%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 

 

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등기부등본 열람시기

일반적으로 두 번 정도 열람하는데, 계약하기 전과 혹시 입주 전에 담보를 걸거나 매매하는 것을 대비해 잔금 치기 전에 열람하는 것을 추천합니다. 

열람 시에는 모든 등기내용을 확인할 수 있도록 '전부'를 선택하고 말소사항을 포함하는 것이 좋습니다. 

열람은 대법원인터넷등기소, 무인민원발급기, 안심전세앱 등에서 열람 또는 발급이 가능하고 700~1,000원의 비용이 발생합니다. 

 

대법원 인터넷 등기소 링크를 남겨드립니다. 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

집을 전세거래할 계획을 갖고 있다면 미리 열람해 보는 것도 안전한 매물을 직접 확인하는 방법입니다. 

그뿐만 아니라, 거주목적의 계약거래 외에도 부동산재테크를 공부를 하는 분들도 서류와 친해지는 것이 부동산과 친해지는 첫 번째 단계 아닐까 합니다.