입주아파트 잔금 미납시 진행절차 및 불이익

 
 
분양을 받아 새집에 대한 꿈을 꾸는 것도 잠시, 입주시기에 중도금 상환과 잔금납부 등 자금계획을 미리 세워두지 않을 경우 낭패를 보는 경우가 있습니다. 그래서 입주를 앞두고 미리 준비해야 하는 자금에 대해 짚어보고, 만약 잔금을 칠 수 없을 경우 어떤 절차로 진행되는지 알아보겠습니다. 
 

분양대금에서 중도금과 잔금

청약 및 당첨후 계약을 하신 분들은 총금액의 10%의 금액을 내고, 중도금은 대출, 잔금 30% 은 입주 시에 내면 된다는 안내를 받으셨을 텐데요. 간혹 이 경우를 잔금만 준비하면 된다고 오해하시는 분들이 있습니다. 
중도금대출은 말 그대로 입주시까지 분양가의 60%를 대출받은 것으로 그 이자를 입주 시에 후불로 내거나, 많은 경우 사업주체가 대신 납부하기 때문에 무이자혜택을 받은 겁니다.
간단히 말해서 입주지정일이 정해지면, 입주예정자는 그동안 대출받는 중도금은 은행에 상환하고(이자후불제일 경우 이자를 사업주체에 납부), 30%의 잔금을 납부해야 입주가 가능합니다. 
 
잔금을 마련하는 방법에는 몇 가지가 있습니다만, 일반적으로는 해당주택을 담보로 대출을 받습니다.
이 때는 LTV비율과 DSR한도를 따져서 총시세의 몇% 까지 받을 수 있는지를 체크해 보는 것이 우선되어야 합니다. 예를 들어 분양가 10억의 아파트가 시세와 동일하다고 했을 때, 담보대출배율이 60%이면 계약금 1억과 담보대출가능금액 6억을 제외한 3억의 금액이 잔금일에 준비되어야 중도금상환과 잔금납부가 이루어집니다. 
두 번째, 전세를 구해서 잔금을 마련하는 방법이 있습니다.
자금이 준비되어 있거나, 대출을 꺼리는 경우인데요. 최근 신축 아파트의 전세비율을 40% 전후이기 때문에 위 예를 든 10억 아파트의 경우 5억 정도의 자금이 준비되는 경우 전세를 받아 잔금을 치를 수 있습니다. 
 

잔금 납부 불가시

위의 방법 등으로 잔금 납부에 무리가 없는 경우도 있지만, 불가피한 시장 또는 규제상황으로 대출이 충분히 나오지 않거나, 전세가 나가지 않아 잔금을 칠 수 없는 경우도 생기고는 하는데요. 이 경우에는 어떻게 되는지 시간순서대로 알아보겠습니다.

• 입주지정일부터 발생하는 중도금 이자- 무이자조건이더라도 입주지정일로부터 발생하는 이자는 입주예정자가 납부해야 합니다. 60% 중도금에 대한 이율을 체크해 보세요
• 입주지정일 종료 시 잔금이자- 입주지정일이 끝나면 익일부터 잔금 30%에 대한 이자도 발생하게 됩니다. 
• 중도금 만기상환 시- 중도금 대출은행에서는 상환 만기일이 지나면 연체정보를 금융기관에 공유하게 되어 신용에 문제가 생길 수도 있습니다. 
• 잔금을 약정일로부터 3개월 이내 납부 하지 않았을 경우- 입주지정기간이 종료되고 3개월 이내에도 잔금이 납부되지 않을 경우는 계약해지 조건에 해당됩니다. 
• 중도금 만기 상환후 해지시- 은행에 중도금은 상환하였으나 잔금을 내지 못해 해지될 경우, 위약금을 제외하고 중도금은 돌려받게 됩니다. 

※ 위 해지의 경우는 아파트표준공급계약서에 따른 일정으로 사업주체에 따라 조정될 수 있습니다. 

아파트표준공급계약서(20190830).hwp

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▷일반적인 경우 입주지정기간이 지나고 3개월이 지나면 계약해지절차에 들어가게 되는데, 이때 계약금은 위약금으로 귀속되고, 중도금에 대한 이자(무이자의 경우 대출기간 사업주체가 납부한 이자까지 납부해야 함), 해지 시까지의 잔금 30%에 대한 이자 등을 해약금으로 납부하여야 합니다. 
 
▶해약조치 시에는 막대한 손해를 볼 수도 있는 상황이니, 미리 자금을 준비하시고, 불가시에는 분양권전매등 방법을 찾아보시는 것을 추천드립니다.